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Lo cierto y verdad es que no es la primera vez que se somete a la consideración del ayuntamiento qué hacer con el edificio del convento de las Dominicas y el suelo en el que se levanta. En los últimos quince años han sido varias las propuestas que se han planteado, de modo más formal o informal, en el Consistorio leioaztarra para dar una viabilidad a ese suelo. Y las propuestas las han planteado quienes por ley pueden hacerlo: bien sus legítimas propietarias, las monjas o sus representantes, bien quienes tenían una expectativa de serlo por estar interesados en su compra y querían definir el futuro de ese suelo antes de desembolsar el precio pretendido. Vamos, lo que haríamos usted y yo, y cien de cada cien personas, de estar en la misma posición. 

Porque una vez es evidente que allí nadie va a querer reactivar un convento con fines religiosos, es absolutamente normal que haya habido varios interesados, empezando por quienes ostentan su propiedad, en conocer qué podría hacerse a partir de la existencia del convento y su reutilización, o incluso con su derribo, para posterior aprovechamiento de ese suelo.  O, dicho de otro modo, qué proyecto sería planteable al Consistorio, dado que es indispensable contar con el consiguiente aval municipal para poder instar la Modificación Puntual de Planeamiento que permita su desarrollo.  

NO rotundo del ayuntamiento a hacer viviendas

Desde el ayuntamiento leioaztarra dicen que el consistorio, sus técnicos municipales y los responsables del gobierno municipal, han venido escuchando a lo largo de todo este tiempo varios planteamientos por parte de la propiedad y/o futuros compradores que le instaban a permitir una modificación de planeamiento que permitiera crear una promoción de viviendas de lujo en la zona.  Unas excelentes viviendas adosadas con excelentes vistas al mar. Y que la negativa del Ayuntamiento ha sido tajante siempre y en todo caso; no admitido nunca ningún cambio de planeamiento que permitiera ninguna actuación que pretendiera promover viviendas en esa zona. En su día se oyó que, seguramente a modo de presión, en una de las ocasiones, un posible comprador que decía tener un derecho preferente de adquisición adujo que, de no obtener permiso para levantar viviendas, vendería el suelo a una comunidad islámica muy interesada en utilizar el convento para elevar una mezquita. El ayuntamiento, a la vista está, no varió su postura. Finalmente, el propietario desistió de su intención y en nada quedó la pretendida mezquita, así como la promoción de viviendas.

Asentada la negativa reiterada a poder viabilizar modificaciones de planeamiento que contemplaran desarrollos de viviendas, y habida cuenta de los requerimientos de sus dueños, las Dominicas, y de sus posibles compradores interesados en poder saber qué era posible hacer con ese suelo, las autoridades municipales aceptaron en su día  poder considerar proyectos que desarrollaran usos de carácter equipamental, esto es, equipamientos públicos o privados de naturaleza educativa, sanitaria, asistencial, hostelera, deportiva. Esto es, el ayuntamiento podía estar dispuesto a estudiar una modificación de planeamiento urbanístico que posibilitara reconvertir ese convento en un centro educativo, en una clínica, en una residencia, en un hotel, en un centro deportivo, etc. 

Otras opciones

De hecho, antes del proyecto actual de centro deportivo, por el Ayuntamiento de Leioa han pasado varios potenciales emprendedores con otros tantos proyectos. Ha habido una propuesta de acometer un hotel, otra para albergar un gran centro educativo privado, así como varios intentos de instalar una residencia para personas mayores. Incluso una clínica, también privada. Todos han sido en vano. En ningún caso los planteamientos han alcanzado la maduración y desarrollo suficiente para poder solicitar del consistorio una modificación de planeamiento. Finalmente, por unas razones u otras (las más de las veces por desacuerdo entre propietarias y compradores en precio del convento, anexos y suelo), los inversores han decidido abandonar la idea y el convento se ha ido degradando cada vez más. 

Y así hasta la actualidad, cuando se ha presentado una propuesta de poner en funcionamiento un centro deportivo que, al parecer y dado el acuerdo entre propiedad y comprador, de ser así aceptada por el consistorio y, en consecuencia, avalada por una modificación de planeamiento, tendría solventes visos de hacerse realidad. Y ha sido entonces cuando, en consecuencia, el Ayuntamiento ha dado el paso de instar favorablemente la aprobación de una Modificación Puntual del Planeamiento realizada en 2019 en cuanto a su Aprobación Inicial y finales de 2020 en cuanto a la Aprobación Provisional, una vez la primera fue sometida a exposición pública y periodo de alegaciones.

La COTPV, maxima autoridad en materia de ordenación territorial, da su placet

La Aprobación Provisional del ayuntamiento debía ser presentada ante el órgano legalmente habilitado, la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco (COTPV), encargado de velar por la legalidad en materia de urbanismo y ordenación territorial en Euskadi, para que emitiera su informe, que es preceptivo y vinculante. Hecho ello, acaba de conocerse y publicitarse por la revista municipal que este informe ha sido favorable a la Modificación Puntual de Planeamiento aprobada por el ayuntamiento. Y es un informe que ha debido tener en cuenta, además, las consideraciones de las autoridades sectoriales medioambientales, de aguas (URA), así como los que fuere necesario recabar.   

Quiere esto decir que, a fecha de hoy, la modificación de planeamiento municipal para posibilitar la implantación de un centro deportivo en los suelos que albergan el convento de las Dominicas y sus anexos, y todo ello aprovechando el propio edificio y permitiendo su ampliación, cuenta con todos los parabienes legales posibles. De todas y cada una de las instituciones que por ley deben de ser consultadas y cuyas autorizaciones son necesarias. Resta por tanto, únicamente, que el Ayuntamiento apruebe definitivamente la Modificación Puntual de normativa urbanística.

El caso que nos ocupa, cómo mejor resolver la situación del abandonado convento de la Dominicas y sus suelos, no es novedoso en Leioa. Mutatis mutandis, con pequeñas diferencias irrelevantes, el municipio ya ha vivido un supuesto similar. 

Me refiero al caso del nunca finalizado Hospital que durante décadas se alzaba junto a la carreta de la Universidad y cercano al pantano de Lertutza. En este caso, tras años de abandono y devenido en un estado ruinoso, el ayuntamiento promovió, a instancias de sus últimos dueños, una modificación de planeamiento que posibilitaba el destino de sus suelos a unos nuevos usos. Esta modificación se produjo también, tras rechazar en múltiples ocasiones, propuestas de promover en dichos suelos una urbanización de viviendas exclusivas. Finalmente, el ayuntamiento accedió a autorizar la creación de un parque de actividades económicas (Saltuena) que posibilitara la implantación de empresas terciarias y de industria limpia. La modificación de planeamiento viabilizó que la propiedad de los suelos demoliera, a su costa, el mamotreto de edificio que era el Hospital no nato y reciclara sus materiales. A fecha de hoy, la propiedad no ha desarrollado las inversiones necesarias para hacer realidad el Parque de Actividades Económicas, pero el planeamiento municipal les habilita para ello. 

Esta actuación, que en su día fue un hito alabado y ponderado en Bizkaia, tiene sus similitudes evidentes con el caso del convento. También entonces se pudo argüir que era mil veces mejor tirar el edificio y dejar que unos suelos rodeados de suelos más o menos rurales se regeneraran solos por la acción de la naturaleza, algo que por otro lado ya había empezado a ocurrir. Pero quienes pudieran defender esta opción no explicaron nunca quién se hacía cargo de ello y cómo se costeaba su precio. Porque habría comportado, en todo caso, comprar el suelo y acometer las obras de derribo y regeneración. Quien debía ser el pagano de ello, el ayuntamiento, la Diputación, el Gobierno, ¿las instituciones en definitiva? ¿Con qué dinero, con el que todos aportamos a los presupuestos públicos? ¿Es una buena dicotomía, pagar con dinero público (el de todos y todas), restituir los suelos a un estado natural o regular qué y cómo la iniciativa privada puede recuperar unos suelos para unos usos diversos?

No ha sido el único supuesto, ni será el ultimo

En los próximos tiempos va a haber más supuestos de tipo similar. Seguro que se suscitará un debate interesante también en torno a los suelos de la mal llamada dársena de Lamiako (nunca llegó a serlo). Nadie duda de que en tiempos antiguos fuera parte de una marisma que se extendía desde Areeta hacia Bilbao. Del mismo modo que nadie desconoce que los suelos fueron desecados por la acción reparcelatoria y urbanizadora que el comerciante e industrial Máximo Agirre cuando, fruto de la desamortización de Madoz,  se hizo con dichos suelos y los habilitó para desarrollar los inicios de los actuales barrios de Santa Ana e Ibaiondo en Getxo y Leioa (ambos municipios tienen sendas calles con el nombre del caballero), e implementar un centro de ocio y turismo que quiso promoverr a modo de población de baños en Areeta, para lo que además, se promovió el ferrocarril (que unió Bilbao con Areeta primero y con Algorta y Plentzia, después). Y todo ello completado con la canalización de la Ría, las obras de acceso al Abra, el Puerto de Bilbao (por parte de Evaristo de Churruca), así como el Puente Colgante (obra de Alberto Palacio). 

También en este caso habrá que decidir, en el inmediato presente ya, entre qué destino dar a estos suelos y como mejor recuperarlos para su uso y disfrute. Habrá tiempo para hacer propuestas alternativas, pero ¿también en este caso han de ser las instituciones quienes los compren y costeen su regeneración?

Reductio ad absurdum

A veces suele ser bueno utilizar lo que se denomina la técnica de la reducción al absurdo para analizar la idoneidad de una propuesta. Voy a intentar hacer un ejercicio de ello. Supongamos que, en un tiempo, ciertamente lejano, tres centros educativos ubicados en diversos parajes leioaztarras, ninguno de los cuales puede decirse que sea ni céntrico, ni urbano, perdieran su sentido y se planteara qué poder hacer con ellos y sus suelos. Digamos que son los colegios Askartza Claret, Irlandesas o la misma EHU-UPV. ¿Alguien diría seriamente que las alternativas a elegir sería que los actuales propietarios de esas infraestructuras y suelos, se resignaran a no hacer nada con ellos y promover activamente que la naturaleza, alterada en los tres casos propuestos en los años setenta del siglo pasado (como el Convento de las Dominicas), volviera a colonizarlos y así restituir los parajes naturales perdidos? Porque también fueron extensos y verdes praderas, pastizales y zonas naturales. Y bien, puestos a reducir al absurdo, de hacerse algo así, ¿quién debería pagar todo ello? ¿Las instituciones y los presupuestos públicos?    

Pues no es algo muy distinto lo que ahora ocurre con el convento de las Dominicas y sus suelos situados no muy lejos, además, de Askartza, Irlandesas y la UPV. 

Antes de adentrarme en mayores profundidades, quizá sea necesario, aun de modo muy superficial, dar una breve pincelada acerca de la naturaleza y tipos de suelo en materia urbanística: es lo que tradicionalmente se conoce como clasificación y calificación de los suelos. En cuanto a la clasificación del suelo, básicamente, hay tres tipos: los suelos urbanos, los urbanizables y los no urbanizables. Los suelos urbanos son aquellos que albergan fundamentalmente los desarrollos urbanos ya consolidados con edificaciones, aunque pueden tener pequeñas islas o bolsas de suelos que aún están pendientes de desarrollo. Los urbanizables acogen a aquellos suelos que, estando aun sin desarrollar, el municipio los estima adecuados para destinarlos a la acción urbanizadora y edificatoria, esto es, al crecimiento urbano. Y los no urbanizables albergan los suelos que, por el contrario, se consideran que no deben destinarse a su desarrollo masivo y, entre estos, los hay de naturaleza rural sin mayor grado ulterior de protección y los de especial protección del paisaje. Todo ello grosso modo explicado. 

El planeamiento municipal suele destinar mayor atención a los dos primeros, dado que son aquellos en los que se concentran los aprovechamientos urbanísticos y, por lo tanto, son susceptibles de una actuación intensiva más evidente, mientras que los no urbanizables han venido aglutinando la totalidad de suelo restante al que no se le ha solido prestar una atención de igual detalle. Sí suele ser habitual contemplar los suelos que se sitúan en las zonas altas de montes como merecedoras de una especial consideración por su mayor impacto.

Por otro lado, la calificación del suelo hace referencia, una vez definida la clasificación de los mismos (urbanos, urbanizables y no urbanizables), a qué actividades se pueden llevar a cabo en ellos: residenciales, industriales, terciarios, mixtos, equipamentales (deportivos, culturales, sociales, sanitarios…), ganaderos, agropecuarios, etc.

Se trata de un suelo con una pesada mochila

Dicho todo esto, a modo de introducción un tanto extensa, ¿qué contempla el actual planeamiento municipal de Leioa aprobado a finales de los años noventa del siglo pasado para el suelo donde se ubica el convento? Pues intenta cuadrar el círculo. Porque al tiempo que consolida un edificio (el convento) y sus anexos (alguna edificación adicional) que datan de casi treinta años antes, establece sobre los suelos en los que se alza una protección característica de los suelos de las cumbres de los montes (y Kurkudi no deja de ser un pequeño monte de algo más de 120 metros de altura y suavísima pendiente), además de las que adicionalmente haya podido establecer. Y lo hace porque el Planeamiento no contempló, ni siquiera pudo concebir, que en los 20 años de vigencia que los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) suelen durar, el convento fuera a cerrarse, perder su sentido y convertirse en un problema. Por lo que nada pudo prever sobre los usos de ese suelo para el día que allí no hubiera un convento. 

Y este es precisamente el caso que nos ocupa. Decidir, ahora que está claro que el convento no tiene futuro ninguno, cual debe ser el uso de esos suelos. Pero eso sí, no a modo de hoja en blanco, con libertad de criterio absoluto, sino siendo conscientes de que ese suelo, en lo alto de Kurkudi, tiene una preexistencia en forma de edificio y sus anexos.  Tiene, por tanto, su propia mochila. Y bien pesada.

Esto es, esos suelos, por mucho que los suelos estén en una cumbre, no son vírgenes, no han estado ajenos a la acción humana, no han sido preservados de la actuación edificatoria, sino que, más bien al contrario, existe una edificación a modo de convento y los anejos que la complementan a los que hay que dar una solución porque, de lo contrario, se van a perpetuar, cada vez en peor estado y condiciones de seguridad, ad aeternum.  

Llevamos ya algo más de dos años, más o menos, a vueltas con el antiguo convento de las Dominicas. Hay un cierto revuelo montado entorno a un edificio y su terreno adyacente porque, ante la decisión del Ayuntamiento de modificar el planeamiento del suelo en el que se ubica, hay voces que han venido mostrando su desacuerdo.

Como muchos leioaztarras saben, esta infraestructura religiosa se sitúa con presencia dominante en lo alto de Kurkudi y ha venido siendo una imagen característica de esa zona.  El edificio lleva allí desde los años setenta del pasado siglo XX y, al parecer, fue entonces un proyecto muy valorado por su propuesta arquitectónica, un tanto novedosa por estos lares para albergar una congregación religiosa. Su arquitecto fue Francisco de Paula Coello de Portugal, exponente del movimiento moderno y con amplia obra de finalidad religiosa.

Hace ya más de quince años que no quedan monjas en el convento. La últimas marcharon a Salamanca y, desde entonces, el edificio y su entorno permanece cerrado, mal guardado y en constante deterioro. La imagen de hoy es la de un zona abandonada y degradada a la espera de, nunca mejor dicho, ¡Dios sabe qué!   

La normativa que rige los usos del suelo establece obligaciones y derechos para sus propietarios. Es evidente que, mientras las mojas residieron en el convento, el edificio y su entorno estuvieron mantenidos y cuidados con esmero. Y no es menos cierto que, desde que ya no lo ocupan, el deterioro progresivo del mismo es manifiesto y amenaza con convertirse en una ruina. Pero una ruina con una muy buena salud de hierro. Porque una cosa es que aparente un aspecto ruinoso y otra bien distinta es que dicho aspecto comporte una obligación de derribo por parte de sus propietarios. Y eso no es nada evidente, ni sencillo de lograr, ni, muchos menos, rápido en el tiempo. Sin riesgo a equivocarme, al ritmo actual de deterioro Leioa tiene edificio de Dominicas para muchísimo tiempo (décadas) con el riesgo para la seguridad de personas y parajes que ello comporta. 

Una historia ya vivida (y superada)

Tiene pinta de convertirse en una segunda versión del ya vivido caso del antiguo Hospital que durante años estuvo junto a la carretera de la Universidad. Y eso es algo que Leioa no puede permitir.

 Una alternativa pasaría por un mayor compromiso y mantenimiento por parte de sus propietarias, la congregación de religiosas (si es que lo siguen siendo). Pero esto, sabiendo que ellas o quienes les representan están en Salamanca, Madrid o, vaya usted a saber, es tarea más bien quimérica o de harto difícil logro y, desde luego, nunca constante en el tiempo, ni definitiva. Tengo para mí que, como en el caso del Hospital, la solución está en encontrar otra alternativa.

En estos casos está perfectamente normalizado que el urbanismo y la Ordenación del Territorio desplieguen otras opciones para que un suelo, que ha tenido un determinado uso a lo largo del tiempo, pueda albergar nuevos usos en orden a dar un mejor aprovechamiento a un lugar que ha perdido su sentido tal cual fue concebido. Y para ello se establece una herramienta, muy garantista con los propios usos del suelo (los actuales y los potenciales), para poder instar y posibilitar cambios de dichos usos en los planeamientos municipales. Son las conocidas como Modificaciones Puntuales de Planeamiento.